Boekhouding voor vastgoedmakelaars in België: commissies, BIV en btw

Je verkoopt of verhuurt vastgoed. Je rijdt rondes, doet plaatsbezoeken, onderhandelt en sluit deals. Je werk is mensen en panden — geen boekhouding. Maar de BIV stelt eisen, de fiscus stelt eisen, en commissies komen in pieken.

Hier is hoe je het simpel houdt.

Waarom een vastgoedmakelaar niet zomaar elk pakket kan gebruiken

Je werk en cashflow zijn anders dan die van een freelancer of consultant:

• Commissies in pieken: een deal sluit, dan drie maanden niets, dan twee tegelijk
• Hoge autokosten: je rijdt veel, dik aftrekbaar als je het goed boekt
• BIV-bijdragen, beroepsverzekering, opleidingen: verplichte kosten voor erkende makelaars
• Derdenrekening: als je voorschotten of huurwaarborgen ontvangt — dat geld is niet jouw inkomen
• Marketing en publiciteit: Immoweb-abonnementen, fotografie, drone, signalisatie — telt op

Een gewoon facturatieprogramma houdt geen rekening met BIV-bijdragen of derdenrekeningen. Daar heb je een tool voor nodig die snapt hoe een makelaarskantoor draait.

De pijnpunten — en wat je echt nodig hebt

1. Commissies factureren — correct

Werk je via een vennootschap of als zelfstandig agent onder een groep? Je commissiefacturen moeten kloppen — vaak een percentage van de verkoopprijs, soms gedeeld met een collega.

Wat je nodig hebt: software die flexibele factuurformats aankan, met btw-toewijzing per type prestatie (verkoop, verhuur, syndic).

2. Autokosten correct aftrekken

Je rijdt veel — plaatsbezoeken, signalisatie plaatsen, rondetjes met kandidaat-kopers. De Belgische autoaftrek is gebaseerd op CO2 en brandstof (formule sinds 2020). Hybride en elektrisch gunstiger, fossiel afgebouwd.

Wat je nodig hebt: software die kilometerregistratie ondersteunt en de autoaftrek correct toepast.

3. BIV en beroepsverzekering

BIV-bijdrage is jaarlijks verplicht (rond €700-900 afhankelijk van je situatie). Plus beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Allemaal aftrekbaar — maar je moet ze als beroepskost boeken.

4. Peppol voor B2B

Vanaf 1 januari 2026 verplicht voor B2B-facturatie. Factureer je aan vennootschappen, projectontwikkelaars, syndic-klanten? Peppol is verplicht.

De drie hoofdkeuzes voor vastgoedmakelaars

Yuki — €23/maand, met accountant

Voor wie: zelfstandige makelaars of kleine kantoren met vennootschap.

Wat je krijgt:

• Documentscanning (factuur, kostenbonnetjes, BIV-bijdrage)
• Volledige boekhouding via je accountant
• Autokosten-module
• Peppol ondersteuning

Prijs: vanaf €23/maand

Sterk punt: een vastgoedmakelaar werkt bijna altijd met een accountant (BIV-rekenkundigheid, vennootschapsbelasting, BTW). Yuki + accountant is de standaard.

Bekijk Yuki of vergelijk in onze quiz.

Dexxter — €9/maand, Belgisch en eenmanszaak-gericht

Voor wie: beginnende makelaars in eenmanszaak die zelf de boekhouding willen doen.

Wat je krijgt:

• Bankintegratie
• Btw-aangifte
• Peppol via Billit
• Belgisch, snapt fiscale context

Prijs: €9/maand

Sterk punt: als je niet meteen een accountant wil, doet Dexxter het meeste.

Accountable — gratis basisplan, mobiele app

Voor wie: makelaars in bijberoep of starters.

Wat je krijgt:

• Onbeperkt facturen
• Bonnetjes scannen via app (handig na een plaatsbezoek)
• Btw-aangifte via Intervat
• Peppol

Prijs: gratis basisplan, €15/maand voor uitgebreid

Sterk punt: mobiele app — perfect tussen twee plaatsbezoeken om een tankbonnetje weg te klikken.

Concrete aanbeveling per profiel

Doe onze 60-seconden quiz voor een persoonlijke match.

Praktische tips voor vastgoedmakelaars

1. Aparte rekening voor commissies, aparte derdenrekening

Voorschotten van klanten en huurwaarborgen mogen NOOIT op je gewone bedrijfsrekening staan. Dat zijn aparte derdenrekeningen — BIV-vereiste.

2. Kilometerlog vanaf dag één

Niet “ik weet ongeveer hoeveel ik rijd”. Een log per rit (datum, vertrek, aankomst, klant, reden). Apps doen dit automatisch via GPS.

3. BIV-bijdrage en verzekering meteen in je systeem

Vaak betaal je ze begin van het jaar. Boek ze meteen als beroepskost — niet vergeten.

4. Marketingkosten apart bijhouden

Immoweb, drone-foto’s, fotografie van panden, signalisatie, Facebook Ads. Allemaal aftrekbaar. Hou ze zichtbaar zodat je weet wat je effectief uitgeeft per deal.

5. Plan je btw 5 dagen voor de 20e

Belgische btw-deadline. Te laat = €100 boete oplopend.

Veelgestelde vragen

Mag ik mijn auto volledig aftrekken? Niet meer volledig sinds 2020. De aftrek hangt af van CO2-uitstoot en brandstof. Elektrisch tot 100%, fossiel daalt jaarlijks. Software berekent dit correct.

Hoe zit het met fooien of geschenken aan klanten? Geschenken aan klanten zijn aftrekbaar tot €50 excl btw (relatiegeschenken). Boven dat: 50% aftrekbaar. Houd de bonnetjes.

Telt een opleiding bij een vastgoedinstituut als beroepskost? Ja. BIV-bijscholing is overigens verplicht (10 uur per jaar). Volledig aftrekbaar.

Wat met restaurant-uitgaven met klanten? 50% aftrekbaar (restaurant- en receptiekosten). Bewaar de bon en schrijf op met wie en waarom.

Werk ik best onder een vennootschap of als eenmanszaak? Hangt af van je omzet. Boven €60-80k/jaar wordt vennootschap vaak interessanter — maar reken het door met je accountant. Lees onze gids vennootschap vs eenmanszaak.

Volgende stap

Vastgoedmakelaars verdienen door deals te sluiten, niet door bonnetjes te plakken. De juiste software bespaart je 6-8 uur per maand én verlaagt het risico op een fiscale fout.

Doe onze 60-sec quiz voor een persoonlijke match of bekijk de complete prijsvergelijking.

→ Vergelijk alle Belgische boekhoudsoftware op één pagina